Договор купли-продажи квартиры образца 2017 года является основным документом, подтверждающим факт заключения сделки с недвижимостью.
Чтобы у покупателя после покупки приобретенного жилья не возникало никаких проблем и сложностей, необходимо в процессе заключения сделки следить за правильным составлением этого документа.
Содержание этой статьи:
При заключении сделки покупки или продажи любого объекта недвижимости (включая договор купли-продажи земельного участка), в обязательном порядке составляется документ в письменном виде.
Многие граждане обращаются в нотариальные конторы для заверения этого документа, хоть законодательство этого делать не требует.
Договор купли-продажи будет считаться заключенным только после того, как покупатель обратится в соответствующую инстанцию и зарегистрирует свое право собственности.
Что такое договор купли-продажи квартиры?
Договор купли-продажи квартиры представляет собой соглашение между участниками сделки, составленное на бумажном носителе.
В этом документе прописываются основные условия (сроки, стоимость и другие моменты), на основании которых право собственности на объект недвижимости переходит от одной стороны к другой.
В обязательном порядке соглашение должно описывать обязанности и ответственность как покупателя, так и продавца.
Стороны договора
Договор купли-продажи может заключаться между физическими лицами, а также между субъектами предпринимательской деятельности.
В процессе заключения сделки с недвижимостью, стороны принято назвать «покупателями» и «продавцами». О них в договоре должна быть указана следующая информация:
- полное название (для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей), ФИО;
- дата рождения, место;
- паспортные данные (при просрочке паспорта, могут потребовать уплату штрафа);
- место проживания (регистрации, но не временной);
- реквизиты, в том числе и банковские;
- место, в котором подписывается соглашение;
- наличие гражданства и т. д.
Принимать участие в процедуре покупки или продажи недвижимости могут граждане, которые на момент оформления сделки достигли восемнадцати лет. Они должны быть полностью дееспособны и находиться в адекватном психическом состоянии.
В обязательном порядке нотариусами проводится проверка всех правоустанавливающих документов. Таким образом, удается выяснить, на законных ли основаниях продавец владеет объектом недвижимости, так как, в противном случае, он не имеет права проводить с ним какие-либо операции.
Документы для составления договора
Чтобы заключить договор купли-продажи, сторона, именуемая продавцом, должна предоставить следующую документацию:
- выписка из домовой книги (ее можно получить в жилищной конторе, по местонахождению объекта недвижимости);
- все правоустанавливающие документы на жилье, которые подтверждают факт владения им на законных основаниях (дарственная, завещание, договор купли-продажи);
- согласие настоящего или бывшего супруга (супруги и других дольщиков) на продажу квартиры, дома, дачи или земельного участка (оно должно быть составлено на бумажном носителе и заверено у нотариуса);
- паспорт продавца и его идентификационный налоговый номер;
- свидетельство об отказе от права на выкуп (первостепенного).
От покупателя недвижимости потребуется только его паспорт и идентификационный код.
Предмет договора
При заключении сделки купли-продажи, между сторонами составляется договор, предметом которого является квартира (зачастую составляется предварительный договор, на основании которого вносятся коррективы и изменяются некоторые условия сделки).
Объект недвижимости, выступающий в качестве предмета договора, может находиться в собственности как физического лица, так и субъекта предпринимательской деятельности.
Продавцы и покупатели, при составлении договора, должны руководствоваться действующим Федеральным законодательством, а именно Гражданским Кодексом (глава 30).
По одному договору купли-продажи может быть реализован один или несколько объектов недвижимости. В таком случае, при составлении документа, в обязательном порядке указываются все технические характеристики каждой квартиры.
Обязательные условия
К обязательным условиям, которые необходимо включать в договора купли-продажи, можно причислить:
- стоимость объекта недвижимости (многие люди, пытаясь сэкономить на налогах, сознательно занижают цифры в договоре, а потом сталкиваются с проблемами, связанными с потерей денег) — кадастровую стоимость можно узнать на сайте Росреестра;
- перечень лиц, которые имеют права на недвижимость даже после ее продажи;
- наличие у продавца несовершеннолетних детей, которые прописаны в продаваемой квартире (в этом случае, сделка может быть проведена только после получения письменного согласия органов опеки) и т. д.
Как заполнять-составлять (образец)
При составлении договора купли-продажи, необходимо соблюдать следующую структуру:
- Указываются Фамилии, Отчества и Имена всех сторон. В обязательном порядке пишется их адресные и паспортные данные, год и место рождения. Определяется их статус.
- Детально описываются условия сделки купли-продажи квартиры, указывается вся информация, касающаяся объекта недвижимости (квадратура, адрес, этаж). Перечисляется вся имеющаяся в наличии у продавца правоустанавливающая документация.
- Указывается сумма сделки, а также описывается порядок проведения финансовых расчетов (если в соглашении будет указана заниженная стоимость квартиры, то в судебном порядке продавец не сможет потребовать от покупателя доплаты, если он откажется выполнять неформальные условия их соглашения).
- Определяется дата передачи объекта недвижимости во владение новому собственнику.
- Для каждой из сторон определяются права и обязанности. Описываются форс-мажорные ситуации и правила предъявления претензий.
- Договор купли-продажи подписывается обеими сторонами.
Образец соглашения приведен ниже:
Дополнительное соглашение
Иногда стороны принимают решение изменить некоторые условия договора купли-продажи. Чтобы не расторгать уже подписанный документ, они могут составить дополнительное соглашение, которым имеют право изменять следующие моменты:
- сроки действия договора купли-продажи;
- размер задатка;
- порядок проведения финансовых расчетов;
- порядок распределения между сторонами регистрационных расходов и т. д.
После подписания сторонами, дополнительное соглашение должно быть зарегистрировано в Россреестре. Этот документ будет действительным на протяжении всего срока действия договора купли-продажи. С его помощью, сторонам зачастую удается избежать судебных разбирательств.
Нюансы
Чтобы избежать неприятностей и осложнений в будущем, при заключении договора купли-продажи сторонам необходимо учитывать некоторые нюансы:
- в связи с тем, что при заключении сделки не требуется от сторон документально подтверждать свою дееспособность, их вменяемость определяется нотариусом визуально (если у покупателя возникли сомнения по поводу дееспособности продавца, он должен потребовать у него документ, подтверждающий его вменяемое состояние);
- чтобы исключить возможность обмана со стороны продавца или покупателя, стороне, у которой возникли сомнения, лучше обратиться за помощью к профессионалам (юрист внимательно изучит документ и сразу выявит все «подводные камни», если таковые есть);
- предотвратить конфликт, касающийся финансовой части договора, можно в том случае, когда денежные средства будут переведены на банковский счет продавца или переданы по соответствующему акту (многие покупатели и продавцы проводят расчет за недвижимость в присутствии нотариуса, который в данном случае выступает в качестве свидетеля);
- если в начале сделки от покупателя требуется задаток, то на эту сумму необходимо составлять нотариально заверенную расписку;
- в том случае, когда продавец не желает иметь проблем с покупателем уже после заключения сделки, в договор купли-продажи сразу нужно вносить существующие проблемы с объектом недвижимости (таким образом, продавец сможет избежать судебных разбирательств);
- в обязательном порядке покупатель должен выяснить, действительно ли продавец является единственным официальным собственником квартиры, так как в противном случае, уже после заключения сделки, к нему могут быть предъявлены претензии.
На что стоит обратить внимание:
Основания для расторжения сделки
Федеральным законодательством России запрещается расторгать договор купли-продажи в одностороннем порядке. Этот документ может быть аннулирован в двух случаях:
- имеется согласие на расторжение сделки от обеих сторон;
- принято судом решение об аннулировании договора (инициатором судебного разбирательства может выступать как продавец, так и покупатель).
Все условия, которые необходимо соблюсти для расторжения договоров купли-продажи, прописаны в Гражданском Кодексе, действующем на территории Российской Федерации (статья 450).
Что касается решения вопроса о расторжении договора в правовой плоскости, то здесь можно отметить следующее. Судом будет вынесено положительное решение только в том случае, когда заявителем будут доказаны факты нарушений со стороны продавца.
В данном случае речь может идти о выявлении в процессе эксплуатации приобретенного жилья третьих лиц, которые заявили на него свои права, об отказе продавца снимать объект недвижимости с учета и т. д.
Со стороны покупателя также могут быть нарушения, которые судом рассматриваются в качестве веских оснований для расторжения сделки. Он может отказаться оплатить продавцу оговоренную в договоре сумму денежных средств.
Если у участников сделки купли-продажи возникли претензии друг к другу, они должны их озвучить до государственной регистрации права собственности новым владельцем. Это связано с тем, что после вступления в законные права новым собственником, расторгнуть договор будет практически невозможно.
Поэтому юристы рекомендуют решать такие вопросы своевременно, тогда можно будет составить дополнительное соглашение о расторжении сделки купли-продажи.
Признание судом сделки недействительной
Чтобы в судебном порядке признать документ недействительным, несогласной стороне необходимо составить исковое заявление и подать его в суд по своему месту жительства. Представители фемиды могут аннулировать сделку в следующих случаях:
- сторона будет признана недееспособной;
- договор купли-продажи составлен с нарушением норм действующего законодательства;
- сторона, подписывающая документ, находилась в состоянии алкогольного или наркотического опьянения, или под воздействием психотропных препаратов;
- к стороне сделки было применено физическое или психологическое насилие (сделка купли-продажи заключалась под воздействием угроз и т.д.).
Составляем договор купли-продажи квартиры
Составляем договор купли-продажи квартиры
Договор купли-продажи квартиры: Образец 2017 года и полезные советы по составлению
