Menu

Договор пожизненной ренты на квартиру: Что это такое и как составлять?

10.01.2017

Договор пожизненной ренты на квартиру может быть составлен для того, чтобы повысить уровень благосостояния человека.

Несмотря на достаточно подробное описание этой сделки в гражданском законодательстве, она находит очень редкое применение на практике.

Причина кроется в высоких рисках для обеих сторон. Однако этот вариант приобретения недвижимости может быть выгоден для всех участников.

Содержание

Выгоды договора пожизненной ренты на квартиру

Оформление приобретения недвижимости через договор пожизненной ренты имеет плюсы и для собственника имущества и для приобретателя.

В нашей стране очень многие пенсионеры не имеют средств для достойного существования.

Среди них большое количество одиноких людей, которые не получают никакой поддержки от детей, родственников.

При наличии в собственности жилья, они могут повысить качество жизни, продолжая проживать в своей квартире.

Купить квартиру по договору ренты обойдется дешевле рыночной цены на 25-40%.

Оплата за недвижимость растягивается во времени, подобно ипотеке, но в отличие от последней, не увеличивает стоимость имущества в несколько раз.

Следует отметить и доступность данного вида получения квартиры для граждан, имеющих ограничения для оформления ипотеки.

Определенные плюсы имеет договор ренты при оформлении недвижимости на наследников.

Он является альтернативой завещания и дарения. Сравнение условий сделок представлено в таблице.

Дарение Завещание Пожизненная рента
Права на имущество переходят в момент регистрации Права на квартиру можно оформить только через полгода после смерти владельца Право собственности переходит в момент регистрации сделки, право пользования — после смерти рентополучателя
Даритель теряет все права на квартиру Завещатель может распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению Рентополучатель может пользоваться объектом недвижимости, но не может им распоряжаться
Нельзя «передумать» Можно написать новое завещание Отмена только через суд при невыполнении условий
Не выделяется доля обязательного наследства Необходимо выделять долю обязательным наследникам Доля обязательным наследникам не выделяется
Получатель имущества не несет никаких обязанностей Не предусматриваются обязанности наследника Договор содержит обязательные условия для получения квартиры в собственность

Таким образом, оформление пожизненной ренты несет ряд преимуществ для владельца недвижимости при наличии лиц, заботящихся о нем:

  • до конца жизни он может пользоваться квартирой;
  • получает предусмотренные дополнительные блага;
  • может исключить обязательных наследников из претендентов на жилье;
  • может расторгнуть договор, при неисполнении обязательств другой стороной.

Плюсы для наследника по договору ренты:

  • обязательства владельца квартиры зарегистрированы и не могут быть изменены при выполнении условий;
  • не нужно делить наследство с обязательными наследниками;
  • распоряжаться собственностью можно сразу после смерти рентополучателя.

Таким образом, оформление договора пожизненной ренты на квартиру в ряде случаев более предпочтительно. Нельзя путать пожизненную ренту с опекунством над пожилым человеком — последнее не предполагает вознаграждения опекуна.

Правила оформления

Согласно статье 583 ГК РФ предметом договора ренты является передача имущества в обмен на периодические платежи.

Гражданин, получающий квартиру и осуществляющий выплаты, называется плательщиком ренты.

Лицо, в пользу которого уплачиваются средства, — получателем ренты. Получателем может быть владелец квартиры или другой человек, указанный им.

Гражданское законодательство выделяет два вида договоров ренты в зависимости от срока действия:

  • постоянная рента — период не ограничен;
  • пожизненная рента — выплаты осуществляются до наступления смерти рентополучателя.

Особый вид пожизненной ренты — пожизненное содержание с иждивением. Кроме денежных выплат, оно подразумевает заботу о получателе средств.

Сюда входят обеспечение потребностей подопечного в жилье, питании, лекарствах, медицинском обслуживании.

Договор может включать обязательства по оплате ЖКХ, ритуальных услуг.

Договор ренты на квартиру должен быть заверен нотариусом и зарегистрирован в Госреестре (ст. 584 ГК РФ).

Передаваемая недвижимость остается в залоге у рентополучателя и обеспечивает выполнение обязательств.

Переход недвижимости новому владельцу обязывает его исполнять обязательства по договору ренты.

Солидарную ответственность несут все титульные собственники имущества, появившиеся в период действия договора.

Условиями договора квартира в собственность плательщика ренты может быть передана за плату или бесплатно.

Периодические платежи привязаны к размеру прожиточного минимума в регионе нахождения недвижимости.

При отсутствии показателя, в расчет берется прожиточный минимум в РФ. Изменение норматива влечет пересчет суммы ежемесячной оплаты.

Законодательство накладывает штрафные санкции на плательщика ренты при несвоевременном перечислении средств.

Сумма пени установлена в договоре или рассчитывается по правилам статьи 395 ГК РФ.

Правовые особенности заключения сделок зависят от вида договора.

Постоянная рента

Выплаты на постоянной основе могут осуществляться в денежной и натуральной формах (вещи, работы, услуги).

Размер платежей на месяц не может быть ниже прожиточного минимума. Сумма подлежит индексации при изменении норматива.

Гражданским кодексом предусмотрены квартальные выплаты. Стороны могут изменить периодичность платежей.

Стороны договора имеют возможность прекратить регулярные взносы путем выкупа ренты. Документ предусматривает условия процедуры.

Право плательщика ренты на выкуп ограничено только условиями договора.

Рентополучатель может потребовать выкуп ренты при несоблюдении обязательств или появлении риска невыплаты.

По умолчанию сумма выкупа равна годовому взносу.

Риски гибели имущества лежат на плательщике ренты.

Если утрата имущества произошла по случайным причинам, он может потребовать уменьшения или прекращения платежей.

Пожизненная рента

Минимальная сумма месячной пожизненной ренты — прожиточный минимум в регионе нахождения имущества. Размер взносов индексируется с изменением показателя.

ГК предусматривает ежемесячные денежные выплаты. Договор может изменить периодичность.

Неисполнение обязательств плательщиком ренты чревато расторжением договора или требованием о выкупе.

По требованию рентополучателя, квартира может быть возвращена бывшему владельцу.

Риски гибели, порчи объекта лежат на плательщике ренты. Утрата имущества не освобождает от периодических выплат.

Пожизненное содержание с иждивением

Для расчета стоимости рентных платежей, оказываемые услуги оцениваются в денежном эквиваленте. Наименьшая сумма месячной выплаты — двукратный прожиточный минимум.

Договором может быть предусмотрена замена предоставляемых услуг денежными выплатами.

Неисполнение плательщиком условий ренты влечет возврат квартиры бывшему владельцу без возможности возврата уплаченных средств.

Рентополучатель может потребовать выкуп обязательных платежей.

Прекращение договора ренты

Есть несколько возможностей окончания действия договора пожизненной ренты квартиры:

  • прекращение договора по обоюдному решению сторон;
  • смерть рентополучателя;
  • расторжение в судебном порядке при неисполнении плательщиком обязательств по договору.

Человек, решивший купить квартиру по договору ренты, должен тщательно взвесить риски такой покупки. Соглашение носит долгосрочный характер.

За время действия договора, материальное положение плательщика ренты может измениться, и он окажется не в состоянии выполнять обязательства.

В этом случае, он потеряет приобретенную квартиру и не сможет вернуть уже уплаченные средства.

Еще одна сложность заключается в невозможности предугадать время смерти рентополучателя. Он может оказаться долгожителем и пережить своего контрагента.

На этот случай желательно предусмотреть в договоре переход прав и обязательств по договору на наследников плательщика ренты.

Дополнительный риск несет поверхностное описание обязательств плательщика ренты. Стороны могут по-разному воспринимать условия договора.

Поэтому важно тщательно расписать требования рентополучателя, чтобы исключить возможность разного толкования.

Исполнение обязанностей следует фиксировать в специальном журнале. Оказание услуг можно удостоверять подписью рентополучателя.

Следует учесть и возможность признания сделки недействительной. Это также чревато потерями для плательщика ренты.

Недействительным договор признается при наличии одного из двух условий:

  • заключение сделки под давлением, принуждением;
  • недееспособность лица, подписавшего договор.

Чтобы исключить признание рентополучателем недеспособным перед заключением сделки желательно получить справку от психиатра.

Пошаговая инструкция оформления договора пожизненной ренты на квартиру

Порядок заключения договора ренты представлен на рисунке.

Договор ренты на квартиру что это такое

Первый этап включает сбор необходимых документов и проверку возможности подписание договора ренты. Получать содержание может единственный собственник квартиры при отсутствии обременений на недвижимость.

  • Для оформления сделки владелец квартиры должен получить в БТИ экспликацию квартиры и поэтажный план. Стоимость услуг может варьироваться в разных учреждениях, поэтому тарифы лучше уточнить в БТИ. В организацию предоставляются заявление, паспорт, свидетельство о собственности, правоустанавливающий документ (например, договор купли-продажи квартиры). Экспликация и поэтажный план изготавливаются примерно за 10 дней.

Договор ренты на квартиру что это такое

  • Проверить собственность и наличие обременений может любой человек через Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество. Нужен только паспорт и квитания об уплате пошлины. Сведения предоставляются в виде выписки и ЕГРП. Заказать документ можно в офисах Росреестра или через МФЦ. Доступно электронное получение справки. Стоимость услуги для граждан – 200 рублей (150 рублей — электронный вариант). Срок выполнения — 5 дней.
  • Собственник квартиры (или доверенное лицо) должен получить в Росреестре кадастровый паспорт и справку о кадастровой стоимости. Оплата изготовления каждого документа и сроки получения те же, что и при получении выписки. Документы для заказа: паспорт, квитанция, заявление.

Договор ренты на квартиру что это такое

  • В МФЦ следует также заказать выписку из домовой книги, справку о задолженности по коммунальным платежам, единый жилищный документ. Документы выдаются бесплатно в день обращения.

Договор ренты на квартиру что это такое

  • Необязательны, но желательны документы из психологического и наркологического диспансеров по месту жительства об отсутствии наблюдения владельца квартиры в этих организациях.

Второй этап связан с заключением договора ренты. На этом шаге важно выявить требования каждой из сторон и согласовать расхождения.

В особой проработке нуждаются условия договоров с пожизненным иждивением.

Следует прописать все требуемые услуги по уходу за рентополучателем, их количество на контрольный срок, качественные характеристики.

Для плательщика ренты желательно предусмотреть возможность перехода прав и обязанностей на случай непредвиденных ситуаций.

Поход к нотариусу — дополнительное требование законодательства в виду значительности правовых последствий сделки.

Специалист проверяет соответствие условий сделки законным требованиям. Нотариусу нужно предъявить:

  • паспорта участников;
  • договор ренты в 3-х экземплярах;
  • свидетельство о праве на собственность (при наличии);
  • выписку из ЕГРП;
  • справку об отсутствии долга по ЖКХ;
  • единый жилищный документ;
  • выписку из домовой книги;
  • кадастровый план;
  • справку о кадастровой стоимости;
  • поэтажный план;
  • технический паспорт (экспликацию) квартиры.

Стоимость нотариальных действий достаточно высока: 5% от цены квартиры, но не больше 20 000 рублей.

Дополнительно взимается плата за техработы и юридическое консультирование. Льготы действуют для инвалидов 1 и 2 групп. Они должны заплатить только половину.

Последний этап включает регистрацию сделки в Росреестре. Для оформления нужны:

  • нотариально заверенный договор (3 копии);
  • паспорта участников;
  • квитанция об оплате пошлины;
  • заявление.

Услуга стоит 1 000 рублей. Срок предоставления 5 дней.

Судебная практика

Для признания договоров ренты недействительными в суд обращаются получатели ренты и их наследники.

Пример 1

Гражданка П. подала иск о расторжении пожизненного договора с иждивением, возврате недвижимого имущества и восстановлении права собственности.

В обосновании указала что между ней и гражданкой М. был заключен договор пожизненного содержания с иждивением, по которому ответчица обязалась пожизненно содержать истицу, обеспечивая ее едой, одеждой, медикаментами, уходом и необходимой помощью.

Стоимость услуг определена в размере не менее 5 МРОТ. По договору ответчица должна была оплачивать коммунальные платежи, готовить еду не менее 1 раза в день, убирать помещения не реже 1 раза в неделю, стирать не меньше 2 раз в месяц, по необходимости приобретать одежду и медикаменты.

Истица указала на неисполнение ответчицей принятых обязательств. Редко проводила уборку, не готовила пищу несколько дней, оплачивала ЖКХ и приобретала медикаменты из пенсии истицы. Кроме того, гражданка М не всегда навещала истицу после попадания в больницу.

Показания истицы подтвердили несколько свидетелей. Доводы ответчицы частично подтвердили показания ответчицы.

В частности, она указывала, что гражданка П. самостоятельно готовила пищу, услуги ЖКХ не оплачивались из-за присутствия родственницы гражданки П.

Кроме того, показания свидетелей указывали на стремление ответчицы переселить истицу с целью продажи дома.

Суд первой инстанции удовлетворил требования истицы. Суд признал неисполнение ответчицей принятых обязательств. Апелляционный суд оставил решение без изменений.

Пример 2

В суд обратились дети гражданина Ю. по иску к некоммерческой организации для признания недействительным договора пожизненной ренты.

В суде указали, при обращении за наследством на квартиру, собственником которой являлся гражданин Ю., обнаружили, что квартира передана в собственность некоммерческой организации по договору пожизненной ренты.

О данном договоре они не знали, не было им известно и о получении денег отцом от некоммерческой организации.

В договоре пожизненной ренты ежемесячные платежи определены в размере ниже прожиточного минимума, на основании чего просили признать договор недействительным.

Суд отказал истцам в иске. Обоснованием служило выполнение некоммерческой организацией условий договора, что подтверждали представленные документы.

Получатель ренты не оспаривал условия сделки. Оснований признания сделки недействительной нет.

Итог

Договор ренты является удобным способом повышения благосостояния для собственников помещений.

Однако данные сделки очень рискованны. Как свидетельствуют отзывы участников и судебные примеры, применять данную схему приобретения недвижимости актуально между близкими доверяющими друг другу людьми.

 0
0
1 из 52 из 53 из 54 из 55 из 5
(2 голосов, среднее: 5,00 из 5)
Загрузка...
Хочешь больше интересного?
Наша миссия - вдохновлять! Подпишитесь на рассылку новых материалов: