Закон №214-ФЗ о долевом участии в строительстве – Какие гарантии обеспечены дольщикам в 2017 году
Закон №214-ФЗ о долевом участии в строительстве защищает вкладчиков от недобросовестных застройщиков и регламентирует порядок заключения договора.
В соглашении должен конкретизироваться объект и сроки его передачи в собственность.
Содержание этой статьи:
Чтобы регулировать взаимоотношения дольщиков с застройщиками, был принят закон №214-ФЗ о долевом участии в строительстве, который вступил в силу 1 апреля 2005 года. Он обеспечивает защиту интересов граждан, вложивших средства в строительство.
Стоит заметить, что он не ограждает от всех рисков, связанных с таким мероприятием. Что стало причиной принятия закона и как он защищает дольщиков? Узнаем далее.
Зачем был нужен закон №214-ФЗ
Закон №214-ФЗ о долевом участии в строительстве был принят в связи с многочисленными нарушениями прав дольщиков. Выделим несколько причин.
- До его принятия у дольщиков не было правовой поддержки.
- Ввиду того, что многие застройщики использовали вложенные средства не по назначению, возникали значительные просрочки, либо качество готовых объектов не отвечало прописанным в контракте параметрам.
- Так как строительство объекта зачастую начиналось без оформления застройщиком документации на земельный участок или соответствующих разрешений, впоследствии у дольщиков возникали затруднения с регистрацией права собственности на новое жилье.
Таким образом, закон №214-ФЗ о долевом участии в строительстве защищает права дольщиков.
На основании его положений застройщик обязуется оформлять необходимую документацию прежде, чем будут привлекаться средства.
Законодательный акт гарантирует соблюдение качества работ и сроков их выполнения, а также целевое использование вложенных средств.
Становится обязательным подписание договора долевого участия по утвержденным требованиям.
Ключевые пункты закона: оформление ДДУ
Закон 214-ФЗ делает обязательным заключение договора долевого участия.
В согласии с частью 2 статьи 1, привлечение денежных средств возможно только при наличии такого контракта.
Упоминается еще два варианта – выпуск жилищного сертификата по законодательству РФ и создание жилищно-строительного кооператива.
Кроме того, к соглашению предъявляется ряд требований. Каких? Сейчас узнаем.
- Контракт будет считаться заключенным только после прохождения регистрации в Росреестре (как и в случае с договором купли-продажи квартиры). До этого момента он не вступил в силу, потому и требовать деньги застройщик не может. Надо сказать, на практике бывает и наоборот.
- Текст должен включать несколько обязательных пунктов. В их числе точные координаты строящегося объекта (адрес, этаж, расположение на плане, площадь по проекту), срок передачи его в собственность дольщику, цена, порядок перечисления средств, гарантийный срок (минимум 5 лет). Если контракт не содержит хотя бы одно из перечисленных условий, он будет считаться незаключенным.
- Допускается передача права требования по заключенному соглашению третьей стороне. При этом переуступка также должна быть зарегистрирована в Росреестре. Зачастую оформление перехода права производится самим застройщиком, при этом взымается определенная сумма.
Зарегистрированный договор понадобится впоследствии для оформления права собственности.
Также следует предоставить постановление о вводе в эксплуатацию и акт приема-передачи готового объекта с подписями обеих сторон.
Договор долевого участия: цена и сроки
Как уже отмечалось, закон №214-ФЗ регламентирует содержание договора. Без наличия определенных пунктов он будет считаться незаключенным.
Поговорим еще о двух важных аспектах, регулируемых законом:
- цена;
- срок завершения работ.
Если такое предусмотрено условиями контракта, цена его может быть изменена по соглашению сторон.
Возникают ситуации, когда площадь готового объекта по результатам замеров БТИ не совпадает с указанной в проектной декларации и оплаченной дольщиком по факту.
Тогда возможна либо доплата (если площадь больше), либо возврат средств (если она, напротив, меньше).
Важно: расчет ведется на основании стоимости квадратного метра жилья на дату подписания договора с застройщиком.
Не терпится получить новое жилье? Перечислим положения, касающиеся сроков передачи объекта в собственность.
- Застройщик обязуется предоставить объект не позднее даты, прописанной в соглашении.
- Если работы не выполнены в срок, он будет выплачивать неустойку.
- Ранее ввода объекта в эксплуатацию застройщик не вправе передавать его дольщику.
Иногда в пункте, где указывается срок передачи объекта дольщику, встречается формулировка «не ранее ввода дома в эксплуатацию».
С одной стороны, это находится в согласии с последним упомянутым положением.
Но с другой стороны, такое условие вносит неопределенность в понятие срока передачи.
Что ожидается от застройщика
Закон предъявляет требования не только к порядку оформления и регистрации договора долевого участия.
Также больше внимания стало уделяться надежности застройщика.
Давайте копнем глубже и посмотрим, что теперь должна сделать компания, прежде чем привлекать дольщиков:
- получить разрешение на ведение строительных работ;
- представить проектную декларацию;
- зарегистрировать право на земельный участок, где будет вестись строительство (это может быть аренда или право собственности на основе договора купли-продажи участка).
Только после выполнения всех этих условий застройщик вправе привлекать средства на работы.
На практике встречаются случаи, когда компании до получения необходимой документации заключают предварительные соглашения, не проходящие регистрацию.
Стоит заметить, что в такой ситуации права дольщиков закон №124-ФЗ о долевом участии в строительстве не защищает.
Последние нововведения
Закон №214-ФЗ о долевом участии в строительстве был несколько видоизменен с подписанием 3 июля 2016 года закона №304-ФЗ.
Большая часть нововведений начала действовать с 1 января 2017 года.
В частности, были заметно завышены требования для застройщиков, планирующих привлекать денежные средства по договорам долевого участия.
Среди них – минимальный размер уставного капитала, определенный в соотношении с площадью возводимых объектов. Перечислим несколько значений:
- при суммарной площади объектов данного застройщика до 1 500 кв. м размер уставного капитала минимум 2 500 000 рублей;
- при площади объектов до 2 500 кв. м – 4 000 000 рублей;
- при предельной площади объектов до 10 000 кв. м – 10 000 000 рублей.
Застройщики, которые не соответствуют перечисленным требованиям на дату представления проектной декларации, не вправе привлекать денежные средства на строительство объектов.
Какие гарантии получают дольщики после принятия закона
Одна из причин, почему был принят закон №214-ФЗ – отсутствие у вложивших средства граждан гарантий и правовой поддержки.
Положения регулируют порядок привлечения денег на выполнение работ и оформления права собственности на готовые объекты.
Итак, рассмотрим несколько гарантий для дольщиков.
- Исключена так называемая «двойная» продажа квартир. В соответствии со статьей 4, договор долевого участия оформляется в письменном виде и в обязательном порядке проходит регистрацию в Росреестре (на сайте которого можно узнать кадастровую стоимость квартиры).
- Исключена продажа несуществующих объектов. Это стало возможным ввиду порядка, закрепленного статьей 3. Там указано, что заключать договора (а значит, и привлекать денежные средства) застройщик может только после получения разрешения, публикации проектной декларации и прохождения регистрации права на земельный участок, где будут проводиться работы.
- Даже если компания-застройщик станет банкротом (либо в случае преднамеренного банкротства), в залоге у дольщика останутся земельный участок и строящийся на нем объект недвижимости. Статьей 13 это гарантировано для всех дольщиков, имеющих на руках зарегистрированный договор с организацией-застройщиком.
Важно: в договоре конкретно обозначается объект, на строительство которого гражданин предоставляет денежные средства, указывается номер дома и квартиры, этаж, число комнат, площадь и прочие параметры.
Большая ошибка думать, что дольщику достаточно заключить предварительный договор купли-продажи. Этот документ обязательной регистрации не подлежит.
Кроме того, его заключение не предусмотрено данным законом, а значит, и гарантий никаких он не даст.
Как происходит передача объекта в собственность дольщику
Право собственности на квартиру, полученную по договору долевого участия в строительстве, подлежит государственной регистрации.
Чтобы пройти эту процедуру, дольщику потребуется предоставить комплект документов. Затем ему выдается свидетельство о праве собственности.
Среди необходимых бумаг:
- договор долевого участия в строительстве, прошедший регистрацию (в случае переуступки прав, о чем говорилось выше, соответствующее соглашение);
- акт приема-передачи, подписанный обеими сторонами;
- постановление о вводе объекта в эксплуатацию.
Акт приема-передачи служит для подтверждения передачи квартиры дольщику.
До этого факта и оформления бланка риск случайной гибели имущества возложен на застройщика.
После подписания его обязательства выполнены, а дольщик может приступать к оформлению права собственности.
Подведем итог. Закон №214-ФЗ о долевом участии в строительстве дает дольщикам определенные гарантии.
Он регламентирует порядок заключения и регистрации договора с застройщиком. Высокие требования теперь предъявляются и к строительным организациям.
В частности, речь идет о размере уставного капитала и наличии необходимой документации.
Эти меры призваны защитить права дольщиков и обеспечить им своевременное получение жилой площади.
Договор долевого участия. Важные моменты
Договор долевого участия. Важные моменты
Закон №214-ФЗ о долевом участии в строительстве – Какие гарантии обеспечены дольщикам в 2017 году
