Договор купли-продажи земельного участка: Образец 2017 года и полезные советы по составлению
Договор купли-продажи земельного участка является подтверждающим документом в сделках с недвижимостью. Образец договора 2017 года легко найти в интернете.
Его составление требует к себе внимательного отношения, иначе в дальнейшем не избежать неприятностей. Особенно много рисков существует для покупателя.
Он потеряет заплаченные деньги, если сделку признают недействительной из-за того, что документы были неправильно оформлены.
Содержание этой статьи:
С чего начинать оформление документов?
Сначала покупатель выбирает сам земельный участок, который подходит ему больше всего по характеристикам.
Прежде, чем заключить договор купли-продажи земельного участка, рекомендуется требовать от продавцов правоустанавливающие документы и свидетельство о государственной регистрации. Стоит доверять только оригиналам таких бумаг. Лучше отказаться от ксерокопий, даже если он заверены нотариусом.
Договор купли-продажи земельного участка – это, как и договор купли-продажи квартиры, документ, который позволяет получить право собственности на сам участок.
Особенности заключения договора
Форма этого документа бывает простой, либо нотариальной. Стороны сами выбирают подходящий вариант, по взаимному согласию.
Гражданское законодательство не предусматривает обязательного нотариального удостоверения соглашения по продаже земельных участков.
Заключается договор только письменно. Он вступает в силу после того, как проведена регистрация документа, а не в тот момент, когда стороны достигли согласия по всем ключевым вопросам.
Государственная регистрация потом потребуется, когда покупателю переходит право собственности на тот или иной участок.
Требования к содержанию договора
- Объектом продажи могут служить только земельные участки, состоящие на кадастровом государственном учёте. Об этом говорится в 37 статье Земельного Кодекса.
- Предмет договора – одно из существенных условий для этого документа. Эта часть, в которой содержатся все сведения, касающиеся того или иного земельного участка.
Для продажи какого-либо объекта сам продавец при этом должен владеть:
- Документами для обоснования ограничений по эксплуатации, если такие ограничения присутствуют.
- Документами по постройкам, присутствующим на территории участка.
- Нотариальным согласием на процедуру продажи, если объект находится в долевой собственности.
- Основаниями для приобретения.
- Свидетельством о праве собственности.
- Кадастровым паспортом.
Договор признают недействительным с коммерческой точки зрения, если хоть что-то из этих данных у продавца отсутствует.
- Адрес отчуждаемого участка земли – это почтовый адрес, по которому он находится.
- По тексту документа нужно указать, к какой категории относится земля, какую общую площадь она имеет.
- О наличии обременений покупателям надо сообщать до того, как будет заключена сделка.
Необходимо также иметь о земле следующие сведения:
- Номер продаваемого участка согласно кадастровому кварталу.
- Нумерация для кадастрового квартала.
- Номер, принадлежащий кадастровому кварталу.
- Номер кадастрового округа, к которому принадлежит земельный участок.
Наконец, договор нельзя считать заключённым, если в нём не указана точная цена конкретного объекта. Продавцы устанавливают цены либо на объект целиком, либо на определённую единицу измерения, имеющую отношение к участку (используются точные данные, проведенные путем межевания).
Какие нормы и условия надо обязательно отразить в договорах?
Самые важные сведения – о стоимости земельных участков, их подробное описание. Необходимость указания данных, позволяющих точно определить тот или иной объект, описывается в статье 554 Гражданского Кодекса РФ.
Договор может быть признан недействительным, если эти данные вообще отсутствуют, либо предполагают наличие нескольких толкований. Из кадастрового паспорта можно взять всю информацию, позволяющую идентифицировать конкретный земельный участок.
Статья 7 закона №221-ФЗ говорит о том, что именно необходимо указывать в кадастровых паспортах. О необходимости указания на категорию земель пишется в статье 8 Земельного Кодекса РФ.
Какие положения в договор не включаются?
Есть несколько положений, которые можно признать недействительными, поскольку они ограничивают права сторон договора:
- Исключающие или ограничивающие ответственность продавца, если претензии на участок предъявляют третьи лица.
- Условия, согласно которым ограничиваются возможные действия нового владельца по отношению к объекту. В том числе, не дающие право: совершить сделку в дальнейшем, оформить ипотеку, передать территорию в аренду.
- Условия, согласно которым продавец сможет выкупить участок обратно, если возникнет необходимость.
Право собственности на землю. Когда оно возникает?
До марта 2013 года, договор не вступал в силу, пока не проходила государственная регистрация. Сейчас эти правила изменились.
Документ начинает действовать в момент, когда продавец и покупатель ставят на нём свои подписи. Теперь, если государственная регистрация отсутствует – этого недостаточно, чтобы признать документ недействительным.
Но это не значит, что покупатель становится собственником земли сразу после того, как подписывает договор. Для перехода права собственности, требуется пройти государственную регистрацию, в данном случае она необходима.
Обе стороны должны подписать ещё и передаточный акт, чтобы право собственности окончательно перешло от одного к другому. Это требование излагается в 556 статье Гражданского Кодекса РФ.
Правила составления договоров на земельные участки с домом
Земля и дом, который был возведён на ней, неотделимы друг от друга. Потому, если присутствуют оба элемента, и договор на них будет составляться совместный. Порядок действий такой же, как и в общем случае оформления соглашения на земельные участки.
Есть лишь несколько особенностей, которые требуют учёта:
- В данном случае, договор описывает не один, а сразу два предмета. Идентификационные номера по дому и участку прописываются по отдельности. Надо дать информацию по свидетельству на право собственности дома, его площадь и назначение, почтовый адрес. Описание участка содержит сведения по: документу, подтверждающему право собственности; категории земли и кадастровому номеру; площади и характеристике места расположения.
- То же самое касается денежной суммы. Её необходимо поставить как общую, так и отдельно за каждый из объектов.
Есть лишь пара случаев, когда становится возможным отчуждение земли без необходимости продавать дом, построенный на ней.
- При расположении дома на территории, изъятой из оборота согласно правилам Земельного Кодекса РФ.
- При наличии права собственности на часть дома, которую нельзя выделить из общей постройки вместе с частью земли на продажу.
О стоимости земельных участков
Есть множество факторов, которые влияют на решение этого вопроса. В том числе, категория и вид земли, наличие коммуникаций и возможность их проведения, удалённость от крупных населённых пунктов и трасс, и так далее.
Недвижимость Ленинградской и Московской области наиболее ликвидна в настоящее время. Значит, именно в этих регионах цены будут выше, чем в остальных.
В России средняя стоимость сотки составляет 200 тысяч рублей. Но это не значит, что невозможно найти более доступные решения.
Новый Земельный Кодекс
№171-ФЗ – новый Федеральный Закон, который внес изменения в ЗК РФ. Он привнес в кодекс новые нормы, для того чтобы процедуры в сфере земельных участков стали более прозрачными.
Кроме того, закон поможет привести в единый вид все статьи Земельного Законодательства в РФ.
Особое внимание теперь уделяется такому вопросу, как порядок образования, предоставления государственных и муниципальных земельных участков. Теперь, чтобы передать их в аренду, надо будет провести торги и аукционы. Раньше это требование распространялось только на продажу.
Городским и сельским поселениям теперь перешли полномочия по распоряжению такими участками. Теперь закон позволяет обменивать муниципальные и государственные участки на земли, которые находятся в частной собственности.
Чтобы получить право на использование такого участка, теперь необходимо будет оформить специальное разрешение.
Отдельно определяется порядок, согласно которому федеральная собственность безвозмездно передаётся в собственность субъектов РФ, либо в муниципальную собственность. №171-ФЗ посвящён так же проекту межевания территории, который был утверждён ГК РФ. Теперь, в соответствии с ним, необходимо привести границы всех участков.
Подробнее изучаем документы по участку
Документы на дом и землю без внимания оставлять нельзя, каким бы добросовестным ни казался продавец.
- Правоустанавливающие документы. Они должны подтвердить, что дом продаётся именно владельцем, а не третьими лицами. Основание не имеет значения.
- Содержание технического паспорта. Это единый документ, состоящий из разделов по: стоимости зданий и сооружений, их техническому состоянию, назначению, подробному описанию, экспликации, плану. Документы выдаёт БТИ, по адресу расположения участка. Печать организации подтверждает, что это оригинал.
- Технический паспорт здания. Содержит поэтажный план по каждому строению, которое на участке находится.
- Выписка из домовой книги. Она содержит сведения о лицах, которые могли за определённое время получить прописку по этому адресу. Это поможет заранее узнать о дополнительных обременениях на объекте.
- Правоустанавливающие документы по участку. Требуют особого внимания.
- Кадастровый план. Документ, за выдачу которого несут ответственность районные отделы управления Роснедвижимости в конкретных регионах. Именно в этой справке они пишут информацию о правообладателях, общую площадь территории, нормативную цену участка, разрешённому использованию, категории земель и так далее.
Рекомендации по правильному оформлению
Документ обязательно начинается со вступительной части. В ней содержатся:
- Определение роли участников сделки. Одна выступает в качестве продавца, а другая – как покупатель.
- Реквизиты доверенности, имена, фамилии и отчества лиц, принимающих участие в оформлении сделки.
- Сведения о реквизитах сторон-участников.
- Наименование, если кто-то является юридическим лицом.
- Данные, взятые из паспортов.
- Описание места, где был заключен договор, времени.
- Номер самого соглашения, наименование.
Условия и предмет сделки подробно описываются в основной части. Здесь пишется о:
- Правах и обязанностях каждой из сторон.
- Порядке расчётов, условиях и размерах платежей.
- Ограничениях по эксплуатации земли (если они есть)
- Обременениях на участке при наличии.
- Предмете купли-продажи.
Предметам сделки важно уделить особое внимание, оформляя договор. Важно, чтобы для земельного участка присутствовало подробное описание.
Местонахождение территории обозначается документально, полностью. Это касается и территории земли с её целевым назначением, кадастрового номера, площади территории.
Обычно почтовый адрес становится и адресом земельного участка. Либо им может быть другая разновидность описания, которая позволила бы определить, где находится объект на территории кадастрового округа.
Правоустанавливающие документы, кадастровый паспорт – из этих документов берётся общая площадь территории. Важно, чтобы во всех бумагах информация совпадала, ведь она будет заноситься и в право собственности.
Стоимость земельного участка также выступает важным условием в любом договоре. Определяя её, надо опираться на нормативную цену земель соответствующей категории по региону в целом. Назначение бывает дачным или садовым, сельскохозяйственным. Общая стоимость описывается за всю фактическую площадь, если цену указывают за сотку или гектар, к примеру.
Соглашение сторон поможет определить, в каком порядке объект будет оплачиваться. Деньги передаются до оформления сделки, либо после. Наконец, к договору надо будет приложить в оригиналах и копиях такие документы, как:
- Протокол разногласий, протокол по их согласованию
- Справка, которая подтверждает, что какие-либо строения на участке отсутствуют.
- Согласие одного из супругов на продажу участка, заверенное у нотариуса.
- Согласие одного из супругов на передачу денежных средств.
- Акт по приёму и передаче земельного участка.
- Документ, по которому продавцу передали объект.
- Свидетельство, подтверждающее факт государственной регистрации.
- Кадастровый паспорт на участок для продажи.
- График платежей, если необходимо.
О каких ещё важных мелочах надо знать?
Договор должен содержать подробное описание всех имеющихся ограничений и обременений. Это касается доверительного владения, ипотеки или аренды объекта на момент передачи другому лицу. Выписка из ЕГРП поможет подтвердить наличие данных фактов, либо их отсутствие.
Перед тем, как заключить договор, надо заранее узнать, не наложен ли на землю арест. Иногда случается так, что документы оформляются на часть земли. Тогда надо произвести её раздел. Отдельный кадастровый план после этого оформляется на каждую из частей.
При наличии совладельцев у участка, необходимо от каждого из них получить согласие, заверенное нотариально.
Особенно внимательными следует быть при оформлении сделок на участки, которые получены в наследство. Тогда продавцами земли и должны быть сами наследники, а не другие лица. Необходимо проверить, не ведётся ли судебная тяжба по данному вопросу.
О налогообложении
Если продавец владел земельным участком более трёх лет, он освобождается от уплаты налогов по сделке. Об этом говорится в Налоговом Кодексе, в статье 220.
Если же участок находился в собственности менее трёх лет, то налог платится на объекты стоимостью более одного миллиона рублей. С суммы свыше данного миллиона вычитается 13 процентов.
Покупатель всегда платит 13-процентный подоходный налог в пользу государства. Можно лишь получить налоговый вычет в том случае, если участок приобретается под дальнейшее жилищное строительство.
В налоговую инспекцию подаётся декларация после того, как сделка оформлена полностью. Этот же документ заполняется, если нужно получить налоговый вычет.
Небольшое заключение
Агентский договор и содержание документов необходимо отдельно проверять, если продажей объекта занимается риэлтерское агентство. Они заключают с собственником агентское соглашение, которое и позволяет им действовать от имени других лиц.
Иногда надо подписать два договора – не только на приобретение участка, но и на подряд. В таком случае лучше заранее съездить на объект и посмотреть, в каком состоянии там всё находится.
Покупка и продажа земли – это процедура, которая требует к себе особенного внимания. Даже в типовых договорах есть десятки пунктов, которые можно корректировать.
Без специального образования не каждый разберётся во всех нюансах, связанных с оформлением этого документа. Если никто не собирается пользоваться услугами юристов по сопровождению сделки купли-продажи, надо хотя бы провести с ними консультацию.
Это поможет избежать ошибок в самых сложных и спорных вопросах. Особенно, если одна из сторон планирует, например, сэкономить на налогах, указывая меньшие суммы, чем есть на самом деле.
Опытные специалисты подберут наиболее подходящий вариант, способный удовлетворить обе стороны. Они проведут процедуру в соответствии с законом.
Как купить земельный участок, а не проблемы
Как купить земельный участок, а не проблемы
Договор купли-продажи земельного участка: Образец 2017 года и полезные советы по составлению
