Многие интересуются, как узаконить перепланировку квартиры самостоятельно и заручиться всеми необходимыми разрешительными документами перед тем, как начать переделывать имеющееся жилье.
Кроме того, людям интересны возможные варианты легализации уже проведенной, но, увы, незаконной перепланировки жилого помещения.
Содержание этой статьи:
Почему закон требует обязательного получения разрешительной документации на проведение перепланировки в квартире?
Прежде чем рассмотреть вопрос, как самостоятельно узаконить перепланировку квартиры, попробуем уяснить, почему это следует сделать обязательно.
Ответ очевиден: многоквартирный дом – сложная конструкция, возводимая в соответствии со строгими математическими расчетами нагрузки и многих других показателей.
Малейшее вмешательство, например, разрушение небольшого фрагмента несущей стены в квартире, способно привести к необратимым последствиям – образованию трещин по фасаду, проседанию коробки дома и даже его разрушению.
Иными словами, в проектной документации продуманы и рассчитаны все технические аспекты и изменение какого-либо их них должно происходить после квалифицированной экспертизы, подтверждающей, что планировочные изменения в квартире не повлекут негативных последствий.
Так, чтобы их избежать, придется пройти весь достаточно длительный путь к официальному разрешению на работы по переделке квартиры.
Добавим, что именно это защитит как собственника жилья, так и квартиросъемщика-нанимателя или арендатора (работающим по договору найма) от весьма внушительных штрафных санкций, предусмотренных законодательством за несанкционированную перепланировку.
Поэтому следует подумать о том, как узаконить перепланировку квартиры.
Самостоятельно это сделать непросто, но мы предлагаем понятный поэтапный алгоритм действий, наглядно представленный в схеме.
Перепланировка: что это?
Изменение конфигурации помещения является сутью перепланировки.
Стоит понимать, что все строительно-монтажные работы, производимые в жилой квартире, должны быть проверены на безопасность, утверждены техническими инстанциями, изменения внесены в техпаспорт и, следовательно, юридически согласованы, поскольку осуществляются они в отдельном обособленном пространстве, но сохраняют функциональность и целостность объекта – многоквартирного дома.
Под перепланировкой понимают такие виды работ (в том числе и по договору подряда):
- частичную или полную замену сооружений, не являющихся несущими;
- проведение демонтажных/монтажных работ инженерных коммуникаций и сантехнических приборов;
- выполнение проемов в стенах.
Когда составляют эскиз
Наиболее простым вариантом в процедуре узаконивания планирующихся изменений в конфигурации помещения является перепланировка по эскизу, но применяют его лишь в тех случаях, когда реконструируются стены не несущего характера и не изменяется назначение помещения.
Это может быть:
- разборка перегородок (части либо полная);
- устроение или заделка дверных проемов;
- возведение новых перегородок, не повышающих нагрузку на перекрытия;
- замена или установка дополнительного оборудования.
Эти работы можно проводить по эскизу, который можно составить собственноручно или внести намечаемые изменения в план БТИ, очертив красным маркером перегородки, которые планируется снести, а зеленым – возведенные в будущем.
Возможность проведения ремонтных работ по эскизу – самый простой способ в решении проблемы, как самостоятельно узаконить перепланировку квартиры.
Когда необходимо составлять проект изменений в планировке
Узаконивание изменений по проекту – более трудоемкий и продолжительный процесс, поскольку строительные работы здесь носят капитальный характер, задевая несущие конструкции.
Т.е. проект составляется на более серьезные изменения, такие как:
- устроение проемов дверей в несущих стенах либо межквартирных перегородках, к примеру, при горизонтальном соединении 2-х смежных квартир;
- установка лестниц внутри помещений и устройство проемов в перекрытиях;
- установление перегородок с повышением нагрузки на несущие стены;
- переделка конструкции полов.
Более сложные работы по перепланировке потребуют и серьезной работы над проектом, сделать которую могут лишь профессионалы.
Заказать его можно в организации, занимающейся соответствующей деятельностью и имеющей на это лицензию. При некачественно выполненных работах, компании можно направить претензию.
Кстати к проекту плана перепланировки необходимо приложить копию разрешительного документа на право осуществления проектировочных работ компании.
Его требуют при приеме заявления на переделку жилья не только в Москве, но и в Екатеринбурге, Самаре, Красноярске, Омске, Бийске и других городах России. Предлагаем образец проекта с перечислением запланированных работ.
Регистрация перепланировки: с чего начать
Итак, первым этапом в процедуре самостоятельного узаконивания перепланировки квартиры является грамотная оценка объема планируемых работ и составление эскиза или проекта, наглядно демонстрирующих грядущие изменения.
Дальнейшие действия таковы:
- оформление заявления формы, утвержденной постановлением Правительства РФ от 28.05.2005 № 266.
Его можно скачать на сайте, предоставляющем доступ к базе утвержденных типовых форм документов, либо на сайтах архитектурных и проектировочных учреждений российских городов: в Москве, Самаре, Екатеринбурге, Красноярске, Бийске, Омске и др.
Прием заявления осуществляют специализированные жилищные инспекции, отделы капитального строительства при административных органах и другие организации (п 2. ст. 26 ЖК РФ).
Заполнить и подать его можно и в многофункциональном центре, специалисты которого предоставят бланк заявления и передадут пакет документов в соответствующий орган буквально на следующий день.
В заявлении указывают:
- ФИО собственника или нанимателя,
- реквизиты удостоверяющего личность документа,
- № телефона,
- место жительства,
- сроки и режим проведения ремонтно-строительных работ.
Перечисляют всех проживающих членов семьи, подтверждают их согласие на перепланировку.
- к заявлению прилагают удостоверенные нотариально письменные согласия проживающих с заявителем совершеннолетних членов семьи (в сложных случаях – соседей) на проведение работ;
- правоустанавливающие документы – свидетельства права собственности, договор купли-продажи, социального найма, дарения и др.;
- документацию БТИ (технический паспорт помещения до перепланировки в котором кроме титульного листа присутствует информация о технических параметрах жилья поэтажный план и экспликация к нему, а также особые отметки).
В Москве и других крупных российских городах (Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, Самаре, Омске, Красноярске, Бийске) могут потребовать заключение органа по охране исторических памятников архитектуры о допустимости работ по переустройству квартиры, если она находится в таком здании.
Однако, с начала 2017 года этот пункт, как и предоставление технической документации, становится необязательным для подателя заявления.
Запрашивать эти документы будут специалисты, рассматривающие заявление (п.2.1 ст. 26 ЖК РФ).
Срок рассмотрения заявления составляет 45 дней. Подателя заявления согласовывающий перепланировку орган информирует о принятом решении в течение 3-х рабочих дней с момента его принятия.
Решение жилищной инспекции оформляется на бланке утвержденной формы:
Последующие этапы процедуры
С получением разрешения на производство заявленных работ вопрос, как узаконить перепланировку квартиры самостоятельно, уже не имеет первоначальной остроты.
Но необходимо выполнить весь объем работ, описанный в проекте, а затем пригласить приемочную комиссию из представителей жилищной инспекции для обследования возведенных конструкций.
Составление акта приемочной комиссией о проведенных изменениях является завершающим этапом процедуры.
Один экземпляр остается у владельца или нанимателя, второй передается представителем инспекции в органы Росреестра для внесения необходимых изменений в государственный кадастр недвижимости.
Мы рассмотрели алгоритм действий, необходимых для проведения изменений конфигураций квартиры, а далее разберемся, как узаконить уже сделанную перепланировку.
Незаконная перепланировка и проблемы, связанные с ней
Узаконить самовольную перепланировку квартиры намного сложнее.
Заметим, что подобные переделки жилья зачастую лишают собственника возможности осуществления сделок с недвижимостью – купли-продажи, дарения, в редких случаях наследования.
Еще острее встает проблема последствий несогласованной реконструкции при возникновении ситуации, когда после совершившейся сделки по продаже квартиры, покупатель не захотел брать на себя ответственность по легализации произведенных изменений и оспорил ее в суде, возвратив приобретенную недвижимость продавцу.
Стоит ли говорить о понапрасну потраченных средствах и нервах.
Иногда владельцами квартир проводятся такие реконструкции, разрешение на которые невозможно получить.
К примеру, при присоединении к жилой площади части лестничной клетки, увеличивается общая площадь квартиры и одновременно объект перестает существовать в первоначальном виде.
Это означает, что документация, подтверждающая право собственности, приобретает ничтожный характер, становясь недействительной.
В подобных случаях судом может быть вынесено решение владельцу о переделке квартиры в первоначальное состояние, либо о выставлении ее на продажу с условием последующего приведения новым собственником к типовому проекту.
Но мы рассматриваем варианты того, как узаконить самовольную перепланировку квартиры, проведенную в соответствии с принятыми строительными нормами.
Способы узаконивания несогласованной перепланировки
Легализовать подобную переделку квартиры можно в административном или судебном порядке, преимущественным в большинстве случаев.
Как правило, региональными властями регламентируется порядок узаконивания самовольных переустройств жилья, и мероприятия его обычно тесно перекликаются с действиями по оформлению разрешения на реконструкцию.
Рассмотрим основные этапы действий, необходимых, чтобы узаконить самовольную перепланировку квартиры. Следует:
- Пригласить специалиста лицензированной компании, осуществляющей деятельность в сфере экспертно-проектировочных работ для обследования возведенных конструкций и оформления технического заключения, пример которого демонстрируется.
- Специалистом-экспертом БТИ в технический паспорт квартиры красным маркером должны быть занесены все осуществленные изменения, в заключении же перечисляются проведенные работы, дается их оценка, указывается степень опасности проведенной незаконной реконструкции;
- Заказать проект или собственноручно изготовить эскиз, фиксирующий все проведенные работы. Проект выполняется компанией или предпринимателем, имеющим допуск к подобным работам. Проект обязательно регистрируется и согласовывается в СЭС, пожарного и Роспотребнадзора, архитектурно-планировочном управлении.
Административный порядок согласования
Узаконить уже сделанную перепланировку можно в административном порядке. Следует подготовить пакет документов, в который входят:
- заявление о проведении перепланировки;
- правоустанавливающие документы – свидетельства о праве собственности, договоры найма, дарения и др.;
- техническое заключение проведенных работ;
- проект или эскиз;
- документация, полученная от БТИ.
Пакет перечисленных документов представляется в жилищную инспекцию, отдел капстроительства администрации, либо специалисту МФЦ.
Рассматривается заявление также в течение 45 дней, затем до подателя заявления доводится принятое решение – разрешение узаконить перепланировку, либо, наоборот, отказ.
Не стоит отчаиваться, если получен отказ узаконить самовольную перепланировку квартиры.
Практика показывает, что процедура административного решения этого вопроса чаще носит формальный характер.
Более детальным и действенным является разбирательство в судебном порядке.
Как узаконить перепланировку квартиры в суде
Если легализация реконструкции квартиры будет проводиться в суде, то обращаться следует с заранее подготовленным иском о необходимости сохранения проведенной перепланировки (ч.4 ст. 29 ЖК РФ).
Это особенно актуально, если в наличии имеется техническое заключение специалиста об обследовании изменений и отсутствии угрозы функциональности всего объекта.
Прилагают и заявление об обжаловании отказа при административном рассмотрении (при наличии).
Базовый пакет документов в суд для того, чтобы узаконить уже сделанную перепланировку состоит из:
- иска о сохранении квартиры в перепланированном состоянии;
- квитанции об уплате госпошлины;
- правоустанавливающих документов;
- технического заключения;
- документации об объекте из БТИ;
- проекта или эскиза, согласованных с пожарной службой, Роспотребнадзором, СЭС.
В разных городах судебными органами могут быть затребованы какие-либо иные документы.
При получении положительного решения суда, а рассмотрение может продолжаться на протяжении месяца, необходимо будет представить его в БТИ для корректировки технических документов.
Перепланировка квартиры – как узаконить перепланировку согласование
Перепланировка квартиры – как узаконить перепланировку согласование
Как узаконить перепланировку квартиры самостоятельно: Основные особенности процедуры
